Esta acta se firma por promotor y constructor y en ocasiones consta una copia en el Libro del Edificio, si bien en otros muchos casos esto no es así y los propietarios desconocen la fecha exacta de terminación de la obra. 3. Acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo establecido en su normativa específica. En cambio el plazo de prescripción para ejercitar acciones viene en el art. El plazo para reclamar es de un año. En estos supuestos resulta imprescindible un estudio riguroso del contrato de compraventa y el comprador deberá asegurarse de que en el mismo se establezcan garantías adecuadas, independientemente de las otorgadas por la L.O.E. Particular: La persona física o moral, que participe con recursos propios, en el financiamiento de la inversión de obras públicas y de servicios relacionados con ellas; Una vez probado el daño mediante informe pericial y siempre que se respeten los plazos de garantía y reclamación, las posibilidades de éxito en el pleito serán muy altas. para contrato . DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. Artículo 8. Por ello, es importante notificar dichos defectos de edificación en los plazos indicados. Fianzas de Anticipo, Cumplimiento y Vicios Ocultos es la garantía de resarcimiento de daños y perjuicios que se entrega al beneficiario o dueño de una obra u construcción, se ofrece como garantía de anticipo, cumplimiento y vicios ocultos de reparación de los defectos y vicios ocultos. No obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. El director de la ejecución de la obra. Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista. En caso de personas jurídicas, designar al técnico redactor del proyecto que tenga la titulación profesional habilitante. Seguridad en caso de incendio, de tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos de extinción y rescate. Los plazos de garantía L.O.E. La reforma establece que, además de la garantía por vicios ocultos a la que se obliga al contratista en obras públicas, deberá garantizar en los contratos respectivos, la … Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones indicadas en el grupo b) del apartado 1 del Artículo 2, la titulación habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposíciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas. estado, sin vicios o defectos que hagan impropio, o afecten notablemente su uso normal. Para viviendas entregadas desde el 7 de octubre de 2.015 el plazo para la acción de incumplimiento contractual es de 5 años. En caso de personas jurídicas, designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación profesional habilitante. Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra. La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma. En relación con el apartado 2.a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo. Resulta de vital importancia poder probar que el defecto ha surgido dentro del plazo de garantía, para lo cual ha de documentarse de la mejor manera posible, y, claro está, comunicar a los responsables la existencia del daño o defecto. Las fianzas son instrumentos que tienen como principal función garantizar el cumplimiento de las obligaciones que se establecen previamente en un contrato. La secretaria de Obras … En caso de personas jurídicas, designar al técnico director de obra que tenga la titulación profesional habilitante. Tener la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor. En todo caso y para todos los grupos, en los aspectos concretos correspondientes a sus especialidades y competencias específicas, y en particular respecto de los elementos complementarios a que se refiere el apartado 3 del Artículo 2, podrán asimismo intervenir otros técnicos titulados del ámbito de la arquitectura o de la ingeniería, suscribiendo los trabajos por ellos realizados y coordinados por el proyectista. Los campos obligatorios están marcados con *. 9. En el caso de la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del Artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto. Acapulco, Guerrero, 26 de mayo de 2022. Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto. In order to post comments, please make sure JavaScript and Cookies are enabled, and reload the page. Pero no todo está perdido, ya que nos asisten otras acciones, sujetas a sus respectivos plazos de prescripción. El promotor que vende el fruto de la industria tiene la obligación de hacer, de hacer bien y de entregar la edificación conforme a las especificaciones del plano, proyecto, de la memoria de calidades, etc. Se estima que un edificio tarda en asentarse alrededor de 10 años y durante ese periodo es “normal” que aparezcan pequeñas fisuras o grietas en las paredes que de forma controlada no son perjudiciales para la integridad o habitabilidad del edificio. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra: La Ley de Contrataciones del Estado y su respectivo Reglamento, ha regulado la garantía por vicios ocultos en la obras públicas, con el propósito de entregar una herramienta efectiva para la buena inversión de los fondos públicos destinados a la ejecución de obras sociales, y para que tanto los gobiernos locales y regionales puedan exigir a los contratistas el resarcimiento por los defectos y/o deficiencias que presenten las obras publicas dentro de los siete años de su entrega. Artículo 3. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. Y ello toda vez que podemos haber comprado la vivienda una vez transcurrido este plazo. Son obligaciones del suministrador: Artículo 1591. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se acuerde por las partes. El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año. Los plazos de garantía son de 1 año para defectos de terminación y acabado, 3 años para defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad y 10 años para defectos estructurales. En cuanto a estos vicios, el artículo 1082 del Código Civil dispone que: "La venta no podrá ser … El constructor. ), Si la vivienda vendida se perdiera por efecto de los vicios ocultos, conociéndolos el vendedor, deberá éste restituir el precio y abonar los gastos del contrato, con los daños y perjuicios al comprador. Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita realizar satisfactoriamente sus actividades. Son agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación. Relativos a la funcionalidad: Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos. Obra pública. Pues bien, si esto es así debe tenerse en cuenta que los plazos de garantía se contarán desde la fecha en la que se hicieron reparaciones, por ello es importante que las reparaciones queden documentadas por medio de un parte de trabajo o similar que recoja la intervención realizada y en qué fecha se realiza. Es muy importante que la comunicación sea fehaciente, por ello recomendamos el envío mediante burofax solicitando la certificación del contenido y el acuse de recibo. Skip to content. 7. El plazo de prescripción comienza a contar en el momento en que tenemos conocimiento del defecto y si bien hay jurisprudencia que en determinado tipo de casos admite el inicio del plazo prescriptivo una vez el daño esté estabilizado (supuesto típico de los daños en evolución) para garantizar el éxito de una futura reclamación es conveniente reclamar desde un primer momento, pues nada impide reiterar o ampliar posteriormente dicha reclamación si el daño va en aumento. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial. Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para si o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. Dichas intervenciones especializadas serán preceptivas si así lo establece la disposición legal reguladora del sector de actividad de que se trate. Así, al notificar los daños, daremos opción al promotor o constructor para que los repare o abone la reparación. En estos casos, como regla general, será la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, quien tendrá legitimación para reclamar o iniciar procedimientos judiciales. Dos. DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA. Son obligaciones del constructor: Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación para que exista defecto “decenal” el daño material debe residir o afectar a un elemento estructural y comprometer la resistencia mecánica o estabilidad del edificio. Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del Artículo 3. Pero lo cierto es que aunque el edificio ya esté asentado se pueden producir cambios en el propio terreno como inundaciones, seísmos, descomposición orgánica o incluso una excavación para otra obra a metros de distancia, etc, que podrían producir grietas en parámetro, grietas en muros y lesiones de la misma categoría. 2. Artículo 9. Los suministradores de productos. DIP. 007 publicado en el sup al p.o. La jurisprudencia del TS admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional del art. Este tipo de problemas puede afectar tanto a personas individualizadas como a comunidades de propietarios; y, en la mayoría de los casos, el conflicto con el promotor de la obra termina en pleito. – Régimen Supletorio del Código Civil (arts. LOS VICIOS OCULTOS Y EL ARBITRAJE EN LA EJECUCIN CONTRACTUAL DE OBRAS PBLICAS. En los demás casos la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada, indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico. Las partes que intervienen. Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta. Es importante tener en cuenta que, salvo en los casos en los que solamente se ejercite la acción de responsabilidad contractual contra el promotor (hablaremos sobre ella en un artículo específico) los plazos de garantía de la L.O.E. o, en otro caso, asumir con conocimiento de causa que la reparación de determinados defectos correrá de su cuenta. Los vicios ocultos o defectos constructivos es un tema previsto en nuestra legislación en la Ley de Contrataciones existe un apartado que pudiese resolver y garantizar un ... La supervisión de la dirección de obras públicas es casi nula, las exigencias no se … Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción. Por otro lado, el paso del tiempo dará la opción a los agentes intervinientes de alegar fallos de mantenimiento de la edificación para justificar la existencia de daños o defectos. Al igual que en el caso anterior, será necesario un informe pericial que evalúe los daños. -Otros aspectos funcionales constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. 1) La garantía por saneamiento incluye los vicios ocultos de cualquier magnitud, incluso aquello que hagan a la obra impropia para su destino por razones estructurales o funcionales. Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con las Mismas Federal Artículo 66. Ha de tenerse en cuenta que el respeto de los plazos es esencia para garantizar el éxito de nuestra reclamación, pues en el caso de que los plazos estén consumidos ni siquiera se entrará a juzgar si el defecto existe o no, y nuestra demanda será desestimada con total seguridad. El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la vivienda, Si la hacen impropia para el uso a que se la destina, y si de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, por ocasionar una disminución del uso de la misma. La reforma establece que, además de la garantía por vicios ocultos a la que se obliga al contratista en obras públicas, deberá garantizar en los contratos respectivos, la calidad y … Fidel Herrera Beltrán FOTO: ... y los mejores están en las dependencias que ejecutan obras. Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio. En el caso de obras, el plazo de responsabilidad no podrá ser inferior a siete (7) años, contado a partir de la conformidad de la recepción total o parcial de la obra, según corresponda. CAPÍTULO IV. Seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Será necesario solicitar un informe pericial emitido por un técnico especialista que acredite el daño material, sus causas, soluciones y coste de reparación. Estos vicios pueden ser consecuencia de errores en la fase de ejecución de la obra o de deficiencia en el proyecto. Aunque el vendedor ignorase la existencia de los mismos, deberá responder al comprador saneándolos, salvo que se haya estipulado lo contrario en contrato (art. Así, si por ejemplo detectamos humedades en la cubierta, lo primero que debemos hacer es reclamar fehacientemente (mejor burofax) a los responsables su reparación, con lo que habremos conseguido interrumpir dicho plazo prescriptivo y poner el contador a cero de forma que volveremos a tener un plazo de dos años para, en su caso, preparar un informe pericial, intentar llegar a un acuerdo, interponer demanda, etc. Esto ocurre, por ejemplo, con los parques inmobiliarios de entidades financieras, adquiridos a constructoras concursadas o desaparecidas. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la letra a, del Artículo 17.1 el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. Algunas sentencias han considerado incumplimiento contractual la aparición de grietas en el edificio, debidas al sistema constructivo utilizado. Desde esa notificación, tendrá un plazo de prescripción de dos años para ejercitar la acción de reclamación judicial. En definitiva, se trata de defectos muy problemáticos, ya que suelen detectarse tras la entrega del inmueble. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación. Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda. En el caso de obras, el plazo de responsabilidad no podrá ser inferior a siete (7) años, contado a partir de la conformidad de la recepción total o parcial de la obra, según corresponda. Redactar el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso fueran preceptivos. Artículo 5. -El ahorro de energía y aislamiento térmico. Fianzas de Anticipo, Cumplimiento y Vicios Ocultos. El plazo de garantía por defectos de acabado de la vivienda viene recogido en el artículo 17.1 último párrafo de la LOE, que dice: «El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.». Skip to content. Una vez tengamos conocimiento del defecto debe reclamarse el mismo cuanto antes, no siendo conveniente. Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio. El que se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria, no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada, a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño. comienzan a contar desde la firma del acta de recepción de la obra, no desde la compra de la vivienda. Los principales vicios ocultos que puede reclamar la comunidad son los defectos constructivos que presente el edificio. 1. Aunque no es tan frecuente, en ocasiones las edificaciones sufren deficiencias estructurales, muchas veces debidas a deficiencias en compactación o estudio del terreno que provocan ligeros hundimientos, grietas, fisuras etc. Artículo 1599. La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c del Artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda. El promotor responde durante 10 años de los daños materiales causados en el edificio por defectos o vicios ocultos que afecten a la cimentación de, soportes, vigas, forjados, los muros de carga u otros vicios ocultos. Debe individualizar, a ser posible, al responsable. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán: Concepto. Artículo 12. Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas. Artículo 13. En los contratos en que se han establecido las prestaciones de manera precisa que se deben las partes entre sí (conmutativos), el adquirente … Este plazo es de prescripción y admite interrupción con reclamaciones extrajudiciales, por ello, es necesarios remitir burofax al promotor, constructor, arquitecto (Director de Obra) y aparejador (Director de Ejecución) detallando los daños o defectos del inmueble. Los vicios han aparecido dentro del año de la garantía que para estos supuestos contempla la ley, por lo tanto y en un principio han aparecido dentro del citado plazo. La realidad es que la cuarta parte de los inmuebles y viviendas construidos en la burbuja inmobiliaria, y en los últimos 11 años presenta vicios o desperfectos constructivos que, casi con total seguridad, han sido originados por la velocidad de edificación a la que se llegó en dicho “boom”. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento. Los plazos de garantía viene directamente relacionados con el tipo de defecto ante el que nos encontremos, por lo que debemos distinguir tres supuestos: Es importante señalar que el propietario afectado debe documentar el defecto de forma que sea posible probar en un futuro que el mismos ha surgido dentro del plazo de garantía. LOS VICIOS OCULTOS Y EL ARBITRAJE EN LA EJECUCIÓN CONTRACTUAL DE OBRAS PÚBLICAS 2 Dr. Daniel Enrique Butlow en VIVIR CON VICIOS OCULTOS trabajos … 2. También el promotor y/o agentes que hayan intervenido en la obra o construcción, debe contratar dicho informe, para determinar de dónde procede el daño o defecto, y poder defenderse ante una posible reclamación. Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio. Si le ha gustado nuestro artículo, rogamos invierta unos segundos en darnos 5 estrellas en GOOGLE a través de este enlace: 5. Respecto al cumplimiento del contrato de obras, la Ley establece el régimen de su recepción, garantía y responsabilidad por vicios ocultos. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación Vicios ocultos en la construcción Los vicios ocultos en la construcción son defectos o errores en la vivienda, edificio o local, que no se aprecian en la entrega al cliente de la obra, pero pueden ser consecuencia de errores en la fase de ejecución de la obra o de deficiencia en el proyecto. Trataremos en este artículo uno de los aspectos más importantes a la hora de reclamar defectos o vicios constructivos: los plazos de garantía y prescripción, ambos regulados en la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante L.O.E.). 1486. ....148.01), como justa indemnización por los vicios ocultos y visibles encontrados en. con . 2. El promotor. En este aspecto la memoria de calidades que se suele adjuntar al contrato de compraventa es vinculante para el vendedor, así como los folletos promocionales. La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluída ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste. La de resarcimiento por el defectuoso o incumplimiento parcial del vendedor, cuando entraña una entrega defectuosa o distintas a las exigibles. Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos: Obras públicas. Los vicios ocultos son defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. Artículo 1592. 3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones: En un momento inicial, para realizar las primeras reclamaciones a los intervinientes en la construcción, bastará con que estas sean remitidas por el Presidente o el Administrador en nombre de la comunidad, no así si se decide ejercitar acciones judiciales, en cuyo caso será necesaria la aprobación de tal medida en Junta de Propietarios. La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.
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